Son dönemde konut fiyatlarındaki artışla birlikte ev sahibi olmak bir hayli zorlaşmıştı. Tek seferde ev alamayanlar için kademeli satış uygulaması modeli devrede. Peki, konutta ‘kademeli satış’ modeli ne demek, nasıl işliyor?

Konut almak isteyenler için kademeli sistemde önce arsa satın alınıyor, ardından inşaat maliyeti de ödenerek ev sahibi olunuyor. Şirketler konut bedeli için önce ‘arsa’ sonra ‘inşaat maliyeti’ şeklinde ikiye ayırarak ödeme almaya başladı.

Peki konutta kademeli satış uygulaması nasıl işliyor? Burada avantaj ne? Konuyla ilgili detayları anlatan gayrimenkul uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı:
“Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) verilerine göre 2023'te 2 milyon 949 bin 437'sini satış işlemi yapıldı. Bu satışların içinde konut satışları yüzde 41.56 pay aldı ve 2023 yılında bir önceki yıla göre yüzde 17.5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleşti. Konut dışı gayrimenkul satışları ise 1 milyon 723 bin 511 ile yüzde 58.44 pay aldı. Ayrıca 2023 yılı toplam konut satışları içindeki ipotekli satış payının en düşük olduğu yıl oldu. Geçmiş yıllarda yüzde 40 seviyelerine kadar yaklaşan ipotekli satışların payı, 2023 yılında yüzde 14,5 olarak gerçekleşti. 2023 yılı Mayıs ayından itibaren düşüş gösteren ipotekli satışlar, aralık ayında yüzde 4.4 seviyesine kadar indi. Bu oran son 11 yılın en düşük seviyesi oldu. Bu kapsamda değerlendirdiğimizde aslında gayrimenkule ilgi devam ederken konuta erişimin zorlaştığını görüyoruz. Bu da üreticileri konut üretiminde alternatif yöntemler geliştirmeye zorladı diyebiliriz."

Bir şirket 'aşamalı konut sahibi olma sistemini' kurdu. Bu modelde önce konutun arsa payı alınıyor, sonra inşaat maliyeti de ödenerek iki aşamada ev sahibi olunuyor. İlk örnek proje Başakşehir, sonra da Ispartakule’de yer aldı. Geçen aylarda Ispartakule’de arsa payları 890 bin TL’den başlayan fiyatlarla satıldı. Proje ilgi görünce aynı model Pendik’e de taşındı. Pendik projesinde 2+1 dairenin arsa payı 1 milyon 550 bin TL’den başlayan fiyatla satışa çıktı.
Bir başka şirket de, iki yılda 10 projede 20 milyar liralık yatırım yapacağını açıkladı. Şirketin gündemindeki projelerden biri de erişilebilir fiyatlı konut üretmek. Bu amaçla konut bedelinin önce ‘arsa’, sonra ‘inşaat maliyeti’ şeklinde iki aşamada alınması planlanıyor.
Öte yandan bu yıl gayrimenkulde yeni enstrümanların devreye girmesiyle küçük yatırımcılar için yeni modellerin ortaya çıkması bekleniyor.
Sektör temsilcilerinin verdiği bilgiye göre; Sermaye Piyasası Kurulu, (SPK) ‘Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’ için hazırlıklarını tamamladı. Gayrimenkul Yatırım Fonları’ndan sonra proje fonlarının da ilgi göreceği öngörülüyor. Bu modelle şirketler fon üzerinden sağladığı finansmanla yatırım yapacak. Böylece örneğin 10 milyon liraya ev alamayan tüketici küçük birikimleriyle milyarlık projelere ortak olacak.

Konutta ‘kademeli satış’ modeli ne demek, nasıl işliyor?
Gayrimenkul uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, kademeli satışa dair detayarı anlatarak şunları aktardı:
"Süreç açısından baktığımızda ise kademeli satış, eskiden bildiğimiz ve alışkın olduğumuz kooperatif modelinin bir miktar daha geliştirilmiş modeli diyebiliriz. Önce imarlı bir arsada taslak proje ile üretilebilir konut sayısı, daire tipi ve metrekareleri belirleniyor. Sonrasında konut sahibi olmak isteyenlere daire planına göre arsa payının ön sözleşme ile satışı gerçekleştiriliyor. Bu aşamada kişiler peşin ya da vadeli ödeme alternatiflerini seçebiliyorlar. Genel olarak ortalama vadede arsa paylarının satışları sonrasında ruhsat alınarak inşaat üretim maliyetleri belirleniyor ve buna göre pay sahiplerinden belli bir kar oranı ile inşaat maliyetlerini ödemeleri isteniyor. İnşaat maliyetinin belirsizliği de bu şekilde aslında ev sahibi olmak isteyen kişinin riski olmuş oluyor. Özellikle günümüzdeki inşaat maliyetlerindeki belirsizlik üretimin önündeki en büyük engel. Tabi satılamayınca da özellikle inşaat üretimi devam ettirilemiyor."

'Ödeyemeyen satıldıktan sonra parasını alıyor'
"Kişiler eğer inşaat maliyetini ödeyemeyecek olurlar ise başta belirlenen oran üzerinden daire inşaatı tamamlanarak satıldıktan sonra paylarını alabiliyorlar" diyen uzman, sözlerine şöyle devam etti:
"Bu sistem aslında kooperatif üyelik sistemindeki gibi kişilerin önceden kooperatife üye olarak para yatırmaları, yatırılan para ile arsanın alınması gibi değerlendirilebilir. Aşamalı sistemde bu bilinen markaların daha sistemli altyapısı ile sağlanmış oluyor diyebiliriz. Özellikle de arsayı alırken de taksitle alınabiliyor olması konuta erişim için alternatif bir model sunuyor. Bununla beraber gene kamu tarafından üreticilere tahsis edilebilecek yerlerin de kiralama amaçlı kullanımı ayrı bir çerçeve olarak gündemde yerini koruyor diyebiliriz. Öte yandan Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) tarafından geliştirilen ve gayrimenkulün menkulleştirilmesi konusunda da çalışmalar devam ediyor diyebiliriz. Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları ile gayrimenkul kısmında sertifikalar dışında bir finansman modeli de geliştirilmiş olacak."