DAP Yapı'nın "İSTMARİNA Projesi"de "EKSİK İMALAT" iddiasıyla yargılandığı davanın "GEREKÇELİ KARARI" açıklandı...

İSTMARİNA

Avukat Murat Sultansu

Füsun Uymaz, DAP Yapı'nın İSTMARİNA projesinden satın aldığı ofis için maddi, manevi zarara uğradığı iddiası ile açılan davayı, ünlü avukat Murat Sultansu üstlenmişti... 

Avukat Sultansu'nun takip ettiği davanın GEREKÇELİ KARARINDA, "Davacı vekili tarafından ibraz olunan dava dilekçesi ile özetle; Davalılar tarafından yapılan İSTMARİNA projesinden bir adet bağımsız bölümün 30/11/2015 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca satın aldığını, ancak söz konusu gayrimenkulün sözleşmeye aykırı ve eksik imalatlarının bulunduğunu bu hususta delil tespiti yaptırıldığını ve ayıplar bulunduğunu ve binanın kullanılamayacak halde bulunduğundan bahisle tüm bu nedenlerle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile belirsiz alacak davası olarak şimdilik 10.000,00 TL maddi tazminat ve uğramış olduğu manevi zararlardan ötürü de 10.000,00 TL manevi tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava ettiği anlaşılmıştır." denildi. 

Devamında; "Davacı vekili tarafından 25/03/2022 tarihli bedel artırım dilekçesi ibraz edildiği anlaşılmıştır. DAVA, DAVACI İLE DAVALILAR ARASINDA AKDEDİLEN GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE İSTİNADEN SATIN ALINAN OFİSTEN KAYNAKLI SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK VE EKSİK İMALATTAN MÜTEVELLİT MADDİ VE MANEVİ TAZMİNAT İSTEMİNE İLİŞKİNDİR. Tüm dosya kapsamı incelenmiş olup SONUÇ OLARAK; Davacı tarafından davalılar aleyhine mahkememize açılan işbu davada dava dilekçesinde iddianın ileri sürülüş şeklinden de anlaşılacağı üzere DAVACININ TALEBİNİN ÖZCE; Davalılar tarafından yapılan İSTMARİNA projesinden bir adet bağımsız bölümün 30/11/2015 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca satın aldığını, ancak söz konusu gayrimenkulün sözleşmeye aykırı ve eksik imalatlarının bulunduğunu bu hususta delil tespiti yaptırıldığını ve ayıplar bulunduğunu ve binanın kullanılamayacak halde bulunduğundan bahisle tüm bu nedenlerle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile belirsiz alacak davası olarak şimdilik 10.000,00 TL maddi tazminat ve uğramış olduğu manevi zararlardan ötürü de 10.000,00 TL manevi tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili talebine yönelik olduğu, DAVALILARIN SAVUNMASININ İSE ÖZCE; Dava konusu taşınmazın davacı tarafa 13/11/2018 tarihinde teslim edildiğini, davacının ihtirazi kayıtta bulunmadan taşınmazı teslim aldığını, taraflarla yapılmış herhangi bir ayıp ihbarının bulunmadığını, dava dilekçesinde eksik olarak beyan edilen hususların giderildiğini, onaylı mimari projesine uygun olduğu , sözleşme serbestisi ilkesi olduğunu, tüm bu nedenlerle haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddi talebine yönelik olduğu anlaşılmış olmakla işbu noktada davacı tarafından Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine dayalı olarak davalılar ile akdedilen sözleşme uyarınca İst Marina projesinden ofis alındığın hususunda taraflar arasında bir ihtilaf yaşanmadığı, taraflar arasındaki ihtilafın söz konusu sözleşmeye istinaden davalılar tarafından sözleşme şartlarının eksiksiz yerine getirilip getirilmediği, taşınmazda gizli ayıp bulunup bulunmadığı, onaylı mimari projeyi uygun olup olmadığı, binanın kullanılacak vaziyette olup olmadığı ve bu hususta davacının maddi zararının olup olmadığı ve manevi tazminat talep edip edemeyeceği hususlarına yönelik olduğu anlaşılmış olmakla tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda Mahkememizce yürütülen tahkikat neticesinde mahallinde 04/08/2021 tarihinde icra olunan keşfe istinaden bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen raporda sonuç olarak; " Taşınmaza ait bağımsız ticari birim sayısı ve toplam inşaat alan büyüklüğü yönünden otopark yönetmeliğine göre yapılan incelemeye göre asgari araçlık otopark alanının ayrılmamış olduğu, yönetmelikte bina ve parsel bütününde yeterli sayıda otopark alanının ayrılmasının esas olduğu ancak bunun karşılanamadığı hallerde ise yürüme mesafesinde (250 m) encümen kararı ile başka bir parselde irtifa kararının kurulabileceği (bkz OP. Yönetmeliği Madde 4.07) ve veya eksik kalan araç adedi kadar otopark alan bedelinin ödenmesi halinde bu hizmetin İstanbul Büyük şehir Belediyesince karşılanabileceği (bkz. OP. Yönetmeliği md 4.06) belirtilmiştir. Davacıya ait 3 no.lu bağımsız bölümde yapılan ölçümler, dava konusu ofisin alanının sözleşmede taahhüt edilen büyüklükte olduğunu göstermiştir. Otoparkın standart ölçülere göre inşa edilmemesi nedeniyle kullanımının kısıtlı olmasının taşınmazın değerinin düşmesine yol açacağı kanaatine varılmıştır. Keşfi yapılan bina otoparkının otopark yönetmeliğinde bulunması gereken standartlara gerek tasarım aşamasında gerek uygulamada uygun olarak yapılmadığı, projede otopark için planlanan 38 araçlık park alanının fiilen kullanıma elverişsiz olduğu, yapısal hataların giderilmesi için olası onarım ve tadilatın ise, depreme karşı yapının dayanımını azaltacağı ve belirlenen araç park alanı sayısına ulaşılmasının imkansız olduğu sonucuna varılmıştır. Dava konusu olan, 32.64 m2 brüt, 28.73 m2 net alana sahip 3. nolu ofisin, bulunduğu kat, konumu, yönü ve manzarası göz önünde bulundurularak tahmini piyasa değerinin 800.000.-TL olarak belirlenmesi uygun görülmüştür. Çevredeki diğer benzer ofis ve daire fiyatları, otopark koşulları ve olanakları bir arada değerlendirildiğinde, otoparkın tamamen kullanılamayacağına karar verilmesi durumunda bunun gayrımenkulun değerini bir bütün olarak %5 oranında etkileyebileceği değerlendirilmektedir. " şeklinde rapor ibraz edilmiş olduğu ve söz konusu rapora binaen taraf vekillerinin beyan ve itirazları doğrultusunda mahkememiz dosyanın Gayrimenkul Değerleme Alanında Uzman Üç Kişilik Bilirkişi Heyetine tevdi edilerek bu hususta, Mahkememize ibraz olunan 04/01/2022 tarihli bilirkişi heyet raporuna yönelik olarak davacı vekilinin otoparkın elverişsiz durumda olup kullanılamayacağından bahisle taşınmazın değerine %5 oranında etki edebileceğine yönelik söz konusu rapordaki tespite ilişkin itirazlarını karşılayacak şekilde ve özel sektör bakış açısıyla söz konusu otoparkın kullanılamayacak olması halinde (bu hususta takdir yetkisi mahkememize ait olmak üzere) bu durumun taşınmazın değerine yüzde olarak kaç oranında etki edebileceği hususunda rapor düzenletilmesinin istenildiği ve heyet tarafından düzenlenen işbu raporda ise " 2020/463 E. sayılı dava 28.09.2019' da Füsun UYMAZ tarafından “Tazminat” konulu olarak açılmıştır. Dava konusu taşınmaz, tapu kaydında, üzerine kat mülkiyeti tesis edilmiş, ana taşınmaz niteli; Katlı Ofis ve Dükkanları Olan İşyeri Binası ve Arsası” olan, 406/53174 arsa paylı, 2. Kat- 13 Nolu «ofis” nitelikli bağımsız bölümdür. Kartal Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü 09.08.2021 tarih ve E-80217 no.lu ilgi yazısında; İmar Bilgileri, Kartal Çavuşoğlu, 9048 ada, 2 parselin 05.11.2012 onanlı İstanbul İli, Kartal İlçesi, 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planında çoğunlukla Ticaret alanında, kısmen de 45,00 m genişliğindeki imar yolunda olduğu, Bu doğrultuda hazırlanan,05.11.2012 onanlı İstanbul İli, Kartal İlçesi, 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında ise Ticaret alanında kaldığı, parselden 5,00 m çekme mesafesi bulunduğu, belirtilmiştir. Mimari projede, taşınmaza ait otopark hesabında “33 araçlık otopark alanı ayrılmış olduğu, 32 araç için otopark bedelinin ödeneceği, belirtilmiştir. Teslim Tesellüm Tutanağı olarak düzenlenen 13.11.2018 tarihli belgede; teslim Alan, Füsun UYMAZ'”ın “Tüm hukuki haklarımız saklı kalmak kaydıyla teslim alıyorum belirtmesi ile ıslak imza yapılarak, teslim almıştır. Teslim Eden, Dap Yapı İnş.San. Tic. A.Ş.- Eltes İnş. San. Tic. A.Ş. Ortak Girişimi tarafından kurum kaşesi altında ıslak imza yapılarak teslim edildiği dolayısıyla, belgenin taraflarca karşılıklı onaylanarak teslim gerçekleştirilmiştir.Yerinde yapılan incelemelerde, dava konusu taşınmazın, İSTMarina Projesinin 6. Bloğu olarak tasarlanarak, inşa edilmiş F Ticaret Bloğu 2. Kat 13 No.lu bağımsız bölüme dair yapılan saha çalışmalarında, iş merkezi- plaza nitelikli yapının herhangi bir alanında İSTMarina Projesinin 6. Bloğu olarak tasarlanmış F Ticaret Bloğu olduğuna dair tabela, isim, marka vb. iz veya belirtme unsurunun da yer almamakta olduğu gözlemlenmiştir. Taşınmazın, 10 normal katında yer alan 100 ofis nitelikli birimden, 1. Katta 1 Nolu, 3. Katta 27 No.lu, 4. Katta 35 ve 37 No.lu, 5. Katta 54 ve 55 No.lu, 6. Katta ise 56 No.lu bölümler olmak üzere toplam 7 adet ofis biriminin dolu olduğu, Ofis nitelikli diğer birimlerin boş olduğu bilgisi İSTMARİNA F Ticaret Bloğu görevlileri ile yapılan görüşmelerde öğrenilmiştir. Dükkân birimlerinde yapılan incelemede, raporumuzun son sayfasında yer alan görsellerden de görüleceği üzere, “Med Alliance” ünvanlı sağlık sektöründe hizmet veren işletme tarafından kullanılmakta olduğu, diğer birimlerin ise satılık ve kiralık ilanları ile hali hazır durumlarının boş olduğu görülmüştür. Dava konusu taşınmaz Taşınmazın otopark alanının; 4.bodrum katta 16, 3. Bodrum katta 14, 2. Bodrum katta 9 araçlık olmak üzere, toplam 39 araçlık, 7 araçlık ta açık otopark alanının yer aldı; Mimari projesinde ise, taşınmaza ait otopark hesabında “33 araçlık otopark alanı ay 32 araç için otopark bedelinin ödeneceği, belirtilmiştir. Heyetimizce yalnızca, 9048 ada, 2 parselde yer alan ana yapıdaki otopark alanının, 13 No.lu ofis nitelikli taşınmazın değerine olan oran etkisi ölçümlenmek üzere pazar analizi çalışmaları gerçekleştirilmiştir. Hukuk dalı uzmanlık alanımız olmamak üzere, taşınmazın yerinde, dosyasında, Pazar analizi çalışmalarında, 100 ofis, 10 dükkân nitelikli birime sahip, ticari nitelikli ve konsept projenin parçası olan ISTMARİNA F Ticaret Bloğu modelindeki yapılarda, bağımsız birim kapasitesi kadar, otopark alanına sahip olması gerektiği kanaati oluşmuştur. Heyetimiz tarafından otopark alanının, taşınmazın değerine oluşturacağı negatif etki oranı %20 olarak takdir edilmiştir." şeklinde rapor ibraz edilmiş olduğu anlaşılmakla işbu kez 19/08/2022 tarihinde icra olunan keşfe istinaden bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen raporda ise sonuç olarak; " Dava konusu taşınmaz, nazım imar planı ve uygulama imar planı açısından “ticaret alanı” fonksiyonuna uygun olduğu, yapı ruhsatına esas mimari proje ve 01/07/1993 tarih ve 21624 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Otopark Yönetmeliği, 22/04/2006 tarih ve 26147 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Otopark Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik'in yukarıda belirtilen ilgili maddeleri gereğince otopark hesabına göre mimari projede belirtilen 39 araçlık otopark alanının ayrılmamış olduğu, otopark giriş-çıkışının mimari projeye aykırı yapıldığı, yönetmelikte bina ve parsel bütününde yeterli sayıda otopark alanının ayrılmasının esas olduğu, otoparkın tasarım kritelerlerine göre yetersiz olduğu, Yönetmelikler - gereğince, Projede - oluşturulan - Otopark - Alalarının uygulamada kullanılmasında, Araç sirkülasyonlarının, gerek işaretli park alanlarından çıkışlarının, gerekse de otopark alanını terk etme aşamasında, sirkülasyon koridorlarının kullanılmasının mümkün olamadığı, bu durumu projenin hazırlanması aşamasında dahi AÇIK AYIP olarak nitelendirileceği, Projesinde Otopark Alanına giriş ve çıkış Rampalarının ayrı kollarla, giriş için Güney cephesindeki giriş alanından 12m uzunluğunda ve 9616 eğimli 3m genişliğimde bir rampa, çıkış için ise cadde cepheli %20 eğimli ve 31 m uzunluğunda ve 3m- 4m genişliğinde kurb oluşturan çıkış rampasının yapılmasının öngörüldüğü halde, uygulamada Otopark alanına giriş ve çıkışın tek bir rampa ile sağlanmış olması, projesinde minimum ölçüler ile sağlanmış giriş ve çıkış işleminde min. 6.00 m olması gerekir iken, uygulamada 4 metre genişliğinde tek bir koldan yapılmış olması ve kat alanlarını birleştiren rampaların en az ölçüde ve 2,75m olması dolayısı ile araç sirkülasyonunda ve araçların karşılaşma anlarında zorlukları ve tehlikeli sonuçları doğuracağı, bu durumu projenin hazırlanması ve uygulanması halinde dahi aşamasında dahi AÇIK AYIP olarak nitelendirileceği, Otopark Alanlarının oluşturulmasında, Tapu Belgelerinde Ofis Nitelikli Bağımsız Bölümlerin Eklentisi durumunda bulunan, 4.Bodrur atta 14 Adet Depo, 3.Bodrum Katta 16 Adet Depo, 2. Bodrum Katta 22 Adet Bağımsız m Eklentisi niteliğindeki Depo olmak üzere Toplam 52 Adet Depo'nun, Projede gösterilen yerde yapılamadığı, bu durumun uygulanmasının AÇIK AYIP olarak nitelelendirileceği, Otopark alanının halihazırda görüldüğü şekilde kullanılması durumunda, mimari projesinde uygulanması gereken haline göre %5 değer düşüklüğünün olabileceği," şeklinde rapor ibraz edilmiş olduğu anlaşılmakla tüm dosya muhteviyatı gelen müzekkere cevapları ve dinlenen tanık beyanları ile Mahkememizce icra olunan keşifler ve aldırılan bilirkişi raporları doğrultusunda bir bütün halinde değerlendirilmiş olup taraflar arasındaki somut uyuşmazlık yönünden aralarında akdedilen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca davalılar tarafından davacıya teslim edilen ofisin özellikle otoparkından mütevellit sözleşmeye aykırı ve açık ayıp olduğu ve konsept gözetildiğinde Gayrimenkul Değerleme Uzmanı heyet tarafından düzenlenen 10/05/2022 tarihli rapora istinaden taşınmazın hali hazır durumda otopark alanının, bağımsız bölüm sayıları ile eşdeğer sayıda olmaması, efektif kullanım kabiliyeti sunamaması faktörleri dikkate alındığında hali hazırda otoparktaki olumsuzlukların olmadığı, tüm koşulların normal olduğu varsayımı altında tabloda belirtilen taşınmaz değerlerinin, tam aksi %20 pozitif yönde artacağına dair değerlendirmenin hak ve nesafet kurallarına uygun olduğu anlaşılmakla işbu noktada davacının maddi tazminat talebi yönünden davacı vekili tarafından her ne kadar Gayrimenkul Değerleme Uzmanı heyet tarafından düzenlenen 10/05/2022 tarihli rapora istinaden saha çalışma tarihindeki bedel üzerinden artırım dilekçesi sunulmuş ise de bu hususta her davanın açıldığı tarihteki şartlara göre değerlendirilmesi gerektiğinden mütevellit taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden maddi tazminat talebinin kabulü ile ayrıca davacının İstanbul gibi metropol bir şehirdeki otopark sorunu dikkat-i nazara alındığında konsept bir projeden satın aldığı ofis nitelikli taşınmazın otoparkından mütevellit özellikle yatırıma dönüştürme amacıyla hareket ederken yaşadığı hayal kırıklığından kaynaklı olarak davacı lehine uygun bir miktar manevi tazminata hükmetmek gerekmiş olup işbu noktada taraflar arasındaki somut uyuşmazlığın çözümü noktasında mahkemelerin yargılama usullerini uygularken davanın hakkaniyetine halel getirecek tarzda aşırı şekilci davranmamaları gerektiği hususu da dikkat-i nazara alınarak, olağana ve gerçeğe uygun bir biçimde, katı kalıplar içerisinde sıkışıp kalmadan, yukarıda zikredilen tüm hukuksal ve olgusal gerekçeler doğrultusunda davacı tarafından davalılar aleyhine açılan maddi ve manevi tazminat davasının kısmen kabulüne, kısmen reddine dair Mahkememizce aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere; DAVANIN KISMEN KABULÜNE, KISMEN REDDİNE, A-) 57.525,71 TL maddi tazminatın, dava tarihi olan 29/08/2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte DAVALILARDAN MÜŞTEREKEN VE MÜTESELSİLEN TAHSİLİ İLE DAVACIYA VERİLMESİNE, Davacının fazlaya ilişkin isteminin REDDİNE, B-) 5.000,00 TL manevi tazminatın, dava tarihi olan 29/08/2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte DAVALILARDAN MÜŞTEREKEN VE MÜTESELSİLEN TAHSİLİ İLE DAVACIYA VERİLMESİNE, Davacının fazlaya ilişkin isteminin REDDİNE, Harçlar Kanunu'na göre alınması gereken 4.271,13 TL karar ve ilam harcına yönelik olarak, davacı tarafından yatırılan 2.716,00 TL ıslah harcının MAHSUBU ile BAKİYE 1.555,13? TL karar ve ilam harcı ile davanın Tüketici Mahkemesinde açıldığı ve görevsizlik ile Mahkememize geldiğinden, Tüketici harçtan muaf olduğundan başlangıçta alınmayan 44,40 TL başvuru harcından müteşekkil TOPLAM 1.599,53? TL harcın DAVALILARDAN MÜŞTEREKEN VE MÜTESELSİLEN TAHSİLİ İLE HAZİNEYE İRAD KAYDINA, Davacı tarafından yatırılan karar ve ilam harcına mahsup edilen 2.716,00 TL ıslah harcının DAVALILARDAN MÜŞTEREKEN VE MÜTESELSİLEN TAHSİLİ İLE DAVACIYA VERİLMESİNE, Davacı tarafından yapılan 20.500,00 TL bilirkişi ücreti ve 300,00 TL keşif araç ücreti ile 250,00 TL posta, tebligat ve müzekkere gideri olmak üzere TOPLAM 21.050,00 TL yargılama giderinin, davanın kabul ve red oranı gözetilerek 7.352,88 TL'sinin DAVALILARDAN MÜŞTEREKEN VE MÜTESELSİLEN TAHSİLİ İLE DAVACIYA VERİLMESİNE, bakiye kısmın DAVACININ UHDESİNDE BIRAKILMASINA, Davalılar tarafından yapılan 20.250,00 TL bilirkişi ücreti ve 650,00 TL keşif araç ücreti ile 109,00 TL posta, tebligat ve müzekkere gideri olmak üzere TOPLAM 21.009?,00 TL yargılama giderinin, davanın kabul ve red oranı gözetilerek 13.670,43 TL'sinin DAVACIDAN TAHSİLİ İLE DAVALILARA VERİLMESİNE, bakiye kısmın DAVALILARIN UHDELERİNDE BIRAKILMASINA, T.C. İstanbul Anadolu 32. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2020/463 Esas - 2022/702 UYAP Bilişim Sistemindeki bu dokümana http://vatandas.uyap.gov.tr adresinden NSvivNo - VnuVDG0 - +/m6EGr - TuX0cY= ile erişebilirsiniz. Davacı yargılamada kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden, maddi tazminat talebi yönünden, kabul edilen miktar üzerinden, karar tarihinden yürürlükte bulunan AAÜT'nin 13/1. maddesine istinaden hesap ve takdir olunan 9.204,11 TL vekalet ücretinin DAVALILARDAN MÜŞTEREKEN VE MÜTESELSİLEN TAHSİLİ İLE DAVACIYA VERİLMESİNE, Davalılar yargılamada kendilerini bir vekille temsil ettirdiğinden, maddi tazminat talebi yönünden, reddedilen miktar üzerinden, karar tarihinden yürürlükte bulunan AAÜT'nin 13/3.maddesine istinaden hesap ve takdir olunan 9.204,11 TL vekalet ücretinin DAVACIDAN TAHSİLİ İLE DAVALILARA VERİLMESİNE, Davacı yargılamada kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden, manevi tazminat talebi yönünden, kabul edilen miktar üzerinden, karar tarihinden yürürlükte bulunan AAÜT'nin 13/2.maddesine istinaden göre hesap ve takdir olunan 5.000,00 TL vekalet ücretinin, DAVALILARDAN MÜŞTEREKEN VE MÜTESELSİLEN TAHSİLİ İLE DAVACIYA VERİLMESİNE, Davalılar yargılamada kendilerini bir vekille temsil ettirdiğinden, manevi tazminat talebi yönünden, reddedilen miktar üzerinden, karar tarihinden yürürlükte bulunan AAÜT'nin 10/2. ve 13/2. Maddesine istinaden hesap ve takdir olunan 5.000,00 TL vekalet ücretinin, DAVACIDAN TAHSİLİ İLE DAVALILARA VERİLMESİNE, HMK'nın 333. Maddesi gereğince taraflarca yatırılan delil ve gider avansından kullanılmayarak artan kısmın, kararın kesinleşmesine müteakip, TARAFLARA İADESİNE, Dair, TARAF VEKİLLERİNİN YÜZLERİNE KARŞI, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren, 2 HAFTA içerisinde İSTANBUL BAM'a gönderilmek üzere mahkememiz veya mahal Asliye Hukuk Mahkemesine sunulacak dilekçe ile İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı."

İŞTE GEREKÇELİ KARARIN BELGESİ: