Aysel ÇÖLTÜ

Aysel ÇÖLTÜ

EMLAK VERGİNİZİN YÜZDE 90’ININI SİLDİRMENİZ MÜMKÜN!

A+A-

İmar planlarında, resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılmış olması sebebiyle üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen arsalar ile esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyen binaların tasarrufu kısıtlanmış sayılır. Tasarrufu kısıtlanan yerlerde ise Emlak Vergisi % 10 oranında ödenir % 90 oranında ödenmez.             

KONUNUN MEVZUATI
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 30 uncu maddesinde; “Kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina arsa ve arazinin vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur. Kısıtlamanın kaldırılması halinde, kaldırılma tarihini takibeden bütçe yılından itibaren emlakin vergisi, tüm vergi değeri üzerinden ödenir. Kısıtlamanın devam ettiği sürede tecil edilen verginin 9/10 u bina, arsa veya arazinin satılması, istimlaki veya hibe yoluyla ahara devir ve temliki halinde, tahsilat zamanaşımına uğramamış olanları muaccel hale gelir Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş Emlak Vergisinin ödenmesinden devreden devralan müteselsilen sorumlu tutulurlar” hükmüne yer verilerek çeşitli nedenlerle tasarrufu kısıtlanan bina, arsa ve arazilerde emlak vergisinin 1/10 oranında tahsil olunacağı hüküm altına alınmıştır. 

Kısıtlı vergi uygulaması, anılan Kanun hükmüne dayanılarak çıkartılan ve 17.11.1986 tarihli ve 19284 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Tasarrufu Kısıtlanan Bina, Arsa ve Arazi Hakkında Yönetmelik” esaslarına göre yürütülmektedir.

Bahse konu Yönetmeliğin 2 nci maddesi kapsamında; İmar planlarında, resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılmış olması sebebiyle üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen arsalar ile esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyen binaların tasarrufu kısıtlanmış sayılır. 
Bu hallerde kısıtlı olarak vergileme, imar planının kesinleştiği tarihi izleyen yılbaşından itibaren yapılır. 

Kısıtlama, ilgili arsa veya binanın bulunduğu alan imar programına alınıncaya (imar programının kesinleştiği tarihe) kadar devam eder. 
Arsanın imar planında kısıtlılığı gerektiren amaçlara tahsis edildiğinin tespit edilmemiş olması halinde, arsa veya bina sahibi tarafından yazılı müracaatta bulunularak kısıtlamayı koyan idareden alınacak kısıtlılık durumunu gösteren belge verginin tarhına yetkili daireye ibraz edildiğinde kısıtlılık aynı esaslar dairesinde uygulanır. 

Bu hükme göre, kısıtlı verginin, imar planlarında, resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılmış olması sebebiyle üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen arsalar ile esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyen binalar için uygulanması gerekmektedir.

SATIŞ İLE KISITLILIĞIN KALDIRILMASI
Kısıtlılığı kaldıran satışın tarafların serbest iradesi ile yapılan satış olarak algılanması gerekir. Tarafların iradesi dışında yapılan satışlar bu kapsamda değerlendirilemez. Örneğin Tasarrufu kısıtlı taşınmazların veraset yoluyla mirasçılarına intikali; taşınmazın satılması, kamulaştırılması veya hibe yoluyla başkalarına devir ve temliki hallerinden sayılamayacağından kısıtlılık hali ortadan kalkıncaya kadar kısıtlı emlak vergisi uygulamasına devam edilmesi gerekmektedir.

KULLANIMIN KISITLANMIŞ OLMASINDAN ANLAŞILMASI GEREKEN
Bahse konu Yönetmeliğin 3 üncü maddesi kapsamında; imar planlarında bulunup da imar programına dâhil olmaması nedeniyle üzerinde muvakkat inşaat yapılmasına izin verilen ve tapuya bu konuda şerh konulan arsaların da tasarrufu, muvakkat inşaata şümulü olmamak kaydı ile kısıtlanmış kabul edilir. Ancak, kısıtlama, imar tatbikatı yapılsın yapılmasın, tapuya verilen şerh tarihinden itibaren on yıldan fazla olamaz. Bu halde inşa edilen muvakkat binanın vergisi bina değeri üzerinden alınmakla beraber, arsa için kısıtlı vergileme, tapuya verilen şerh tarihini izleyen yılın başından itibaren yapılır ve süre buna göre hesaplanır.
Kullanımı kısıtlanmış olmakla, kullanımı yasaklanmış ya da engellenmiş olmak değil, kalıcı bir tasarrufta bulunamamak anlaşılmalıdır. Sahibi tarafından kalıcı bir değişiklik ya da kalıcı ilaveler yapılabilmesi söz konusu olan bir gayrimenkulün kısıtlı olduğu söylenemeyecektir. Ancak, üzerine prefabrik de denilen, kalıcı nitelikte bir imar niteliği taşımayan değişiklik ya da ilaveler yapılması durumunda da gayrimenkulün kısıtlı olma niteliğinin kaybı söz konusu olmayacaktır. Ancak, üzerine bu şekilde geçici ya da kullanımı kısıtlı bina yapılmasına izin verilen gayrimenkullerin emlak vergisi, bina için tam, arsa için ise 10 yıl süreyle kısıtlı oranlar uygulanmak suretiyle tahsil edilecektir.

KAMULAŞTIRILAN ALANLARDA KISITLILIK UYGULAMASI
İmar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödemesi durdurulan taşınmazların kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek emlak vergilerinin kamulaştıran idare tarafından ödenecektir.

ZAMANAŞIMI UYGULAMASI
Emlak Vergisi Kanunu’nun 40 ıncı maddesine göre; bildirim dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zamanaşımı, bu bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından itibaren başlar.   

Bilindiği üzere, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun "Vergi Değerini Tadil Eden Sebepler" başlıklı 33 üncü maddesinin birinci fıkrasında, arazinin parsellenmek suretiyle arsalar haline getirilmesi ile bir bina veya arazinin, taksim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesinin vergi değerini tadil eden sebep olduğu; 23 üncü maddesinde, bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde değişikliğin vuku bulduğu bütçe yılı içerisinde, değişiklik bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulmuş ise olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmesinin zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır. 

Anılan Kanunun 40 ıncı maddesinde, bildirim dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zamanaşımının, bu bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından itibaren başlayacağı hüküm altına alınmıştır.

213 sayılı Vergi Usul Kanununun 114 üncü maddesinin birinci fıkrasında, vergi alacağının doğduğu takvim yılını takip eden yılın başından başlayarak beş yıl içinde tarh ve mükellefe tebliğ edilmeyen vergilerin zamanaşımına uğrayacağı hükme bağlanmıştır.

Bu hükümlere göre, emlak vergisinde zamanaşımı süresinin başlangıcı, bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından itibaren başlamakta olup vergi alacağının doğduğu takvim yılını takip eden yılın başından başlayarak beş yıl içinde tarh ve mükellefe tebliğ edilmeyen emlak vergisi zamanaşımına uğrayacaktır.

Önceki ve Sonraki Yazılar